Kurz gesagt: Gewöhnlicher Unterhalt und bauliche Änderungen im Gebäudeinnern sind im Wallis grundsätzlich bewilligungsfrei. Eine Bewilligung braucht es, sobald sich das Äussere ändert, die Nutzung relevant ändert oder das Gebäude klassiert beziehungsweise inventarisiert ist. Für Solaranlagen, Wärmepumpen und gewisse Heizungswechsel gibt es ein Meldeverfahren.
Grundlage ist die kantonale Bauverordnung (BauV) vom 12. März 2025, in der Fassung vom 1. Januar 2026. Sie unterscheidet drei Fälle: Vorhaben, die gar keine Bewilligung brauchen, Vorhaben, die gemeldet werden müssen, und Vorhaben, für die ein Baugesuch nötig ist. Die folgende Übersicht hilft bei der ersten Einschätzung. Verbindlich ist die Auskunft Ihrer Gemeinde.
Die Übersicht: Was braucht welche Bewilligung?
| Vorhaben | Regel | BauV |
|---|---|---|
| Gewöhnlicher Unterhalt: streichen, Böden ersetzen, Bad gleichwertig erneuern | bewilligungsfrei | Art. 18 |
| Umbau im Innern: Wände versetzen, Küche, Bad, Grundriss | bewilligungsfrei – mit Ausnahmen (siehe unten) | Art. 18 |
| Wärmedämmung von innen | bewilligungsfrei, aber meldepflichtig | Art. 18 |
| Fassade ändern, Fassadenfarbe ändern, neue Materialien an der Fassade | Baubewilligung | Art. 19 |
| Fenster oder Türen neu ausbrechen oder versetzen | Baubewilligung | Art. 19, 32 |
| Dachfenster einbauen | gilt als geringfügige Arbeit | Art. 32 |
| Solaranlage auf dem Dach (Bau- und Landwirtschaftszone) | meldepflichtig, 30 Tage vor Baubeginn | Art. 21 |
| Heizung durch lärmarme Luft-Wärmepumpe ersetzen | meldepflichtig, 60 Tage vor Baubeginn | Art. 22 |
| Holzheizung durch neue Holzheizung unter 70 kW ersetzen | meldepflichtig | Art. 23 |
| Ersatz durch Öl- oder Gasheizung | immer Baubewilligung | Art. 23 |
| Anschluss an Fernwärme (mind. 75 % erneuerbar) | meldepflichtig vor Baubeginn | Art. 24 |
| Zweckänderung, Anbau, Aufstockung, Abbruch | Baubewilligung | Art. 17, 19 |
Innenumbau: bewilligungsfrei – mit drei Ausnahmen
Art. 18 BauV stellt bauliche Änderungen im Gebäudeinnern grundsätzlich frei. Sie können also eine nichttragende Wand entfernen, eine Küche neu anordnen oder ein Bad umbauen, ohne ein Baugesuch einzureichen. Das gilt nicht in drei Fällen:
- Klassierte oder inventarisierte Gebäude: Hier sind auch Änderungen im Innern bewilligungspflichtig. In vielen Walliser Dorfkernen stehen solche Häuser.
- Bauten ausserhalb der Bauzone: Hier gelten zusätzlich die strengeren Regeln des Bundesrechts. Das betrifft im Wallis viele Maiensässe, Stadel und Chalets in Streusiedlungen.
- Innendämmung: Sie braucht keine Bewilligung, muss der Behörde aber gemeldet werden.
Bewilligungsfrei heisst nicht regelfrei: Wird eine tragende Wand entfernt, braucht es eine statische Berechnung. Und im Stockwerkeigentum braucht es für Eingriffe in gemeinschaftliche Teile die Zustimmung der Gemeinschaft. Wie wir solche Projekte angehen, steht bei den Umbauarbeiten.
Sobald sich das Äussere ändert, braucht es ein Gesuch
Nach Art. 19 BauV braucht jede wesentliche Änderung eine Baubewilligung. Dazu zählt ausdrücklich die Änderung der Fassade – auch eine neue Fassadenfarbe oder neue Materialien bei einer Renovation. Ein Umbau, bei dem Fenster oder Türen neu ausgebrochen oder versetzt werden, gilt nicht als geringfügige Arbeit (Art. 32 Abs. 3).
Ein Dachfenster zählt dagegen zu den geringfügigen Arbeiten (Art. 32 Abs. 2). Für solche Arbeiten müssen die Pläne nicht von einem diplomierten Architekten oder Ingenieur stammen. Ob ein Gesuch nötig ist, klären Sie mit der Gemeinde – in Ortsbildschutzzonen ist das fast immer der Fall.
Auch eine Zweckänderung ist bewilligungspflichtig, wenn sie Zonen- oder Abstandsvorschriften berührt oder die Infrastruktur deutlich stärker belastet – zum Beispiel, wenn aus einem Keller oder Estrich eine eigene Wohnung wird.
Dach- und Estrichausbau: genau hinschauen
Der Ausbau im Innern wäre für sich allein bewilligungsfrei. In der Praxis kommen beim Estrichausbau aber fast immer Dachfenster, Gauben, eine neue Treppe oder eine zusätzliche Nutzung dazu – und damit Fragen zur Bewilligung und zum zulässigen Nutzungsmass. Klären Sie das, bevor Sie planen. Richtwerte zu den Kosten finden Sie im Ratgeber Umbau-Kosten.
Solaranlage, Wärmepumpe, Heizung: das Meldeverfahren
Für energetische Massnahmen hat der Kanton das Verfahren vereinfacht:
- Solaranlagen, die genügend an das Dach angepasst sind, brauchen in Bau- und Landwirtschaftszonen keine Bewilligung. Sie müssen aber mindestens 30 Tage vor Baubeginn gemeldet werden. Auf Kultur- und Naturdenkmälern von kantonaler oder nationaler Bedeutung braucht es immer eine Bewilligung, und Gemeinden können in bestimmten Schutzzonen eine verlangen.
- Der Ersatz einer Heizung durch eine lärmarme Luft-Wasser- oder Luft-Luft-Wärmepumpe ist meldepflichtig – mindestens 60 Tage vor Baubeginn. Das Gerät muss genügend Abstand zu lärmempfindlichen Räumen und Nachbargrundstücken haben.
- Wer eine Holzheizung durch eine neue unter 70 kW ersetzt, ohne das Kamin zu versetzen, meldet das ebenfalls nur. Der Ersatz durch eine Öl- oder Gasheizung braucht dagegen immer eine Bewilligung.
Baujahr vor 1991: Schadstoffdiagnose im Gesuch
Bei Abbruch oder Umbau eines Gebäudes, das vor 1991 erstellt wurde, verlangt Art. 37 BauV im Baugesuch eine Schadstoffdiagnose für den betroffenen Gebäudeteil. Wird Asbest gefunden, muss ein Sanierungskonzept beiliegen. Auch ohne Baugesuch empfehlen wir bei älteren Gebäuden, vor dem Rückbau abzuklären, was in Platten, Klebern, Kitten und Bodenbelägen steckt. Mehr dazu im Ratgeber Altbau sanieren.
Wer ist zuständig?
Innerhalb der Bauzone ist die Gemeinde Ihre Anlaufstelle – sie gibt Auskunft und entscheidet über Gesuche. Ausserhalb der Bauzone entscheidet die kantonale Baukommission. Ein Baugesuch wird öffentlich aufgelegt, danach läuft eine Einsprachefrist. Rechnen Sie je nach Gemeinde und Vorhaben mit mehreren Wochen bis Monaten – und beginnen Sie erst, wenn die Bewilligung rechtskräftig ist.
Wie wir Sie unterstützen
Bei jeder Besichtigung klären wir mit Ihnen, ob Ihr Vorhaben bewilligungsfrei, meldepflichtig oder bewilligungspflichtig ist. Für Meldungen und einfache Gesuche stellen wir Beschrieb, Fotos und Materialangaben zusammen. Wo Pläne eines Architekten oder eine statische Berechnung nötig sind, ziehen wir unsere Fachpartner bei.
Sie planen eine Renovation oder einen Umbau im Oberwallis? Wir besichtigen Ihr Objekt kostenlos und erstellen eine Festpreis-Offerte – jetzt Termin vereinbaren oder direkt anrufen: 079 122 10 94.
